Comment Calculer la Surface d'un Bien Immobilier : Guide Pratique par l'Agence Immobilière Laurence Zemour

Comparaison entre la Loi Carrez en France et les Normes de Calcul de Surface en Israël
Introduction

La précision dans le calcul de la surface d'un bien immobilier est cruciale pour les transactions immobilières, tant en France qu'en Israël. En France, la loi Carrez est une référence légale bien établie, tandis qu'Israël dispose de son propre système de calcul, influencé par des règlements spécifiques. Voici un aperçu des principales différences et similitudes entre ces deux systèmes.

1. La Loi Carrez en France

Définition : La loi Carrez, entrée en vigueur en 1996, impose des règles précises pour le calcul de la surface des biens immobiliers en copropriété. Cette loi vise à protéger les acheteurs en garantissant la transparence des informations relatives à la surface des logements.

Méthodes de Calcul :

Surface Privative : La surface Carrez est calculée en mesurant l'intérieur des murs, excluant les murs, cloisons, escaliers, et autres parties non habitables. Les espaces comme les balcons, terrasses, et caves ne sont pas inclus dans ce calcul.
Normes Spécifiques : La loi Carrez ne prend pas en compte les parties communes ou les espaces sous une hauteur de plafond inférieure à 1,80 mètre.
Exigences :

Vérification : Lors de la vente d’un bien en copropriété, le vendeur doit fournir un certificat de surface Carrez, sous peine de sanctions et de recours possible pour diminution de surface.
Précision : Les erreurs dans le calcul peuvent entraîner des compensations financières pour l'acheteur.
2. Normes de Calcul en Israël

Définition : En Israël, les règles pour calculer la surface des biens immobiliers sont régies par la législation locale, notamment les normes établies par le Cadastre et les régulations municipales.

Méthodes de Calcul :

Surface Brute : La surface brute peut inclure l'épaisseur des murs extérieurs et les parties communes, mais cette méthode est moins courante aujourd'hui.
Surface selon le Cadastre : Le Cadastre utilise des normes spécifiques qui incluent l'épaisseur des murs extérieurs et partagent les murs mitoyens entre les appartements. Les annexes (places de parking, caves) et les espaces extérieurs (terrasses, balcons) sont généralement mentionnés séparément.
Surface pour Taxe Municipale : La méthode de calcul pour les taxes municipales peut varier et inclure des critères comme la hauteur sous plafond ou les annexes, en fonction des décrets municipaux.
Exigences :

Contrat de Vente : Lors de l’achat d’un bien en état futur d’achèvement, le promoteur doit fournir des plans détaillés. La surface mentionnée dans ces plans sera enregistrée au Cadastre, avec une tolérance de variation de 2 %.
Variabilité : Les données cadastrales sont juridiquement reconnues pour déterminer la surface, mais il peut y avoir des écarts avec les mesures municipales.
3. Comparaison et Différences

Précision du Calcul : La loi Carrez se concentre exclusivement sur la surface privative habitable et exclut certaines zones, ce qui est plus restrictif comparé aux normes israéliennes qui peuvent inclure des parties communes et des annexes.
Tolérance de Variation : En France, toute erreur dans la mesure peut entraîner des compensations financières, tandis qu'en Israël, une variation de 2 % est tolérée par la législation.
Cadastre vs. Municipalité : Le système israélien présente une distinction entre la surface enregistrée au Cadastre et celle utilisée pour la taxe municipale, ce qui n’a pas d’équivalent direct en France.
Conclusion

Bien que la loi Carrez en France et les normes israéliennes visent toutes deux à offrir une transparence et une protection aux acheteurs, leurs méthodes de calcul et exigences présentent des différences notables. La loi Carrez est plus précise pour la surface habitable et ne tolère pas les erreurs, tandis que les normes israéliennes permettent une certaine flexibilité et varient en fonction des critères cadastraux et municipaux.

Pour des conseils spécifiques à votre situation immobilière, n’hésitez pas à contacter l’agence immobilière Laurence Zemour à Ra’anana, votre expert local en immobilier.