Prêt relais en Israël : une aubaine ou un danger pour le marché immobilier ?

Depuis deux ans, un phénomène a pris de l’ampleur sur le marché immobilier israélien : l’essor du prêt relais. Ce mécanisme, qui représentait à peine 6 % du financement des promoteurs, est aujourd’hui monté à 23 %, soit 16 milliards de shekels mobilisés en 2024 – une hausse vertigineuse de 112 % par rapport à 2023.

???? Mais derrière ces chiffres impressionnants, une question se pose : ce boom est-il une véritable opportunité ou un risque pour le marché ?

Un outil qui a redonné du souffle à l’immobilier neuf
Il faut être honnête : depuis octobre 2023, le marché immobilier a fortement ralenti. Face à cette incertitude, les promoteurs ont dû trouver des solutions pour relancer leurs ventes et libérer leurs stocks.

Le prêt relais leur a permis de :
✔️ Réduire leur dépendance aux banques et alléger leur charge d’intérêts.
✔️ Rassurer les acheteurs avec une offre attractive : pas de remboursement de mechkanta jusqu’à la remise des clés.
✔️ Maintenir le dynamisme du marché malgré un contexte économique tendu.

Pour les acquéreurs, ce système a aussi un avantage majeur : ils peuvent acheter aujourd’hui en espérant que les taux d’intérêt baissent et que les prix de l’immobilier augmentent d’ici la remise des clés.

Un risque qui inquiète la Banque d’Israël
Historiquement, le prêt relais (ou "crédit ballon") était un outil marginal, représentant 5 à 6 % du marché, utilisé surtout par des ménages cherchant à financer une transition rapide entre deux biens.

Mais avec des taux d’intérêt qui ont explosé – passant de 10 % en 2023 à 23 % en décembre 2024 – cette pratique commence à poser question.

⚠️ Le risque ?

Un endettement croissant des acheteurs si les taux ne baissent pas comme espéré.
Une dépendance des promoteurs à ce type de financement, rendant le marché plus fragile.
Un effet de bulle : si la demande chute, ces prêts relais pourraient se transformer en piège financier pour certains acquéreurs.
Vers un retour à la normale ?
Pourtant, le milieu financier reste serein. Selon les experts, plus il y aura d’acheteurs, moins les promoteurs auront besoin de proposer ce type d’offre.

En clair : une fois le marché stabilisé, le prêt relais pourrait redevenir un outil ponctuel plutôt qu’un levier systématique.

???? Acheteurs, investisseurs, promoteurs : faut-il se méfier de cette tendance ou en profiter ?
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